Investissement touristique au Maroc 2026 : stratégie et perspectives

L'investissement touristique au Maroc en 2026 entre dans une phase structurellement distincte. Le Maroc a accueilli 19,8 millions de touristes en 2025, soit une hausse de 14 % par rapport à 2024 et un nouveau record national (Ministère du Tourisme / Xinhua, janvier 2026). Les recettes touristiques ont atteint 124 milliards de MAD (environ 13,6 milliards USD) à fin novembre 2025, en progression de 19 % en glissement annuel (Ministère du Tourisme, janvier 2026). Le PIB touristique a atteint 116,2 milliards de MAD en 2024, soit une augmentation de 38,4 % par rapport à 2019, portant la contribution du secteur à 7,3-7,4 % du PIB national (HCP / Ministère du Tourisme, 2025). Le secteur emploie directement environ 880 000 personnes, représentant près de 5 % de l'emploi total national (Ministère du Tourisme / Xinhua, 2026). La capacité litière totale a dépassé 304 000 lits fin 2025, avec 43 000 lits ajoutés en deux ans (SMIT, décembre 2025). Le Maroc se classe au deuxième rang en Afrique pour les investissements directs étrangers (IDE) dans le tourisme, avec un total d'investissements greenfield de 2,6 milliards USD entre 2015 et 2024 (SMIT / ONU Tourisme, 2024). Le tourisme a été le troisième secteur récipiendaire d'IDE au Maroc entre 2007 et 2023, captant 9,1 % du total des IDE (Office des Changes, 2024). L'année 2026 marque une convergence : le programme de subventions GoSiyaha arrive à échéance, la Feuille de Route Touristique 2023-2026 entre dans sa dernière année d'exécution, et la préparation de la Coupe du Monde FIFA 2030 passe de la planification à la réalisation physique. Pour les investisseurs internationaux, la période actuelle représente simultanément une fenêtre de subventions publiques en voie de fermeture et une fenêtre de formation structurelle de la demande en phase d'ouverture.

Vue d'ensemble du marché : contribution au PIB, recettes et réformes structurelles

Le secteur touristique marocain a connu une reprise structurelle mesurable et une expansion significative depuis 2019. Le PIB touristique est passé de 84 milliards de MAD en 2019 à 116,2 milliards de MAD en 2024, reflétant un taux de croissance annuel composé nettement supérieur à la trajectoire globale de l'économie nationale. La contribution du secteur au PIB a progressé d'environ 6,3 % en 2019 à 7,3-7,4 % en 2024 (HCP / Ministère du Tourisme, 2025). Les recettes touristiques à fin novembre 2025 ont atteint 124 milliards de MAD, soit une hausse de 19 % par rapport à la même période en 2024 (Ministère du Tourisme, janvier 2026). La croissance du PIB marocain est projetée à 4,0 % pour 2025 et 3,6 % pour 2026 (Banque Mondiale / FMI), offrant un contexte macroéconomique stable pour le déploiement de capitaux dans le secteur touristique.

Le cadre institutionnel soutenant l'investissement touristique au Maroc repose sur plusieurs programmes complémentaires. La Feuille de Route Touristique 2023-2026 a mobilisé 610 millions USD (6,1 milliards de MAD) de dépenses publiques pour accélérer l'extension des capacités, l'amélioration des infrastructures et la diversification de la demande. Les objectifs 2030 de cette feuille de route sont explicites : 26 millions de touristes, plus de 150 milliards de MAD de recettes annuelles et 150 000 nouvelles chambres d'hôtel. La SMIT (Société Marocaine d'Ingénierie Touristique) a investi dans plus de 1 500 projets d'animation et d'expériences touristiques depuis le lancement de la feuille de route (SMIT, décembre 2025). Le PDG de la SMIT, Imad Barrakad, a déclaré en octobre 2024 que l'agence cible explicitement les hôtels, parcs à thèmes, stations balnéaires, centres d'exposition et infrastructures MICE comme catégories d'investissement prioritaires.

La Charte de l'Investissement 2022 (publiée en décembre 2022) prévoit une contribution financière pouvant atteindre 30 % de la valeur éligible du projet, une exonération de TVA de 36 mois sur les biens d'équipement acquis localement et une exonération des droits de douane de 36 mois sur les équipements importés. Ces avantages s'appliquent aux projets touristiques structurés dans le cadre de conventions d'investissement avec la SMIT. Le Programme GoSiyaha, géré par l'Agence Nationale pour la Promotion de la Petite et Moyenne Entreprise (Maroc PME / ANPME) et lancé en février 2024, dispose d'une enveloppe de 720 millions de MAD ciblant 1 700 entreprises touristiques d'ici fin 2026. Il offre des subventions à l'investissement de 35 % pour les projets d'animation touristique et de 30 % pour l'hébergement associé, dans une fourchette d'investissement de 1 à 10 millions de MAD par projet. Fin 2025, environ 1 000 bénéficiaires avaient été accompagnés, laissant approximativement 700 places avant la clôture du programme fin 2026. Ce programme comprend également des volets d'assistance technique et de soutien à la croissance verte. Le Fonds Cap Hospitality propose des prêts bancaires de 3 à 100 millions de MAD avec prise en charge des intérêts par l'État, une maturité maximale de 12 ans et un différé de remboursement pouvant aller jusqu'à 2 ans, spécifiquement destinés à l'acquisition d'établissements touristiques existants. La SMIT accorde par ailleurs une subvention directe pouvant atteindre 30 % de la valeur de l'investissement pour les projets touristiques éligibles.

La Coupe du Monde FIFA 2030, co-organisée par le Maroc, l'Espagne et le Portugal, introduit un catalyseur structurel de demande qui dépasse le seul tourisme événementiel. L'enveloppe nationale d'investissement pour la préparation du Mondial s'élève à 42 milliards de MAD (environ 4,4 milliards USD) (2024). Le Grand Stade Hassan II, situé près de Benslimane, représente un investissement estimé à 5 milliards de MAD (environ 520 millions USD) pour une capacité de plus de 115 000 places. La capacité aéroportuaire nationale est en cours de doublement pour atteindre 90 millions de passagers par an d'ici 2035, avec des travaux d'extension en cours à Marrakech, Casablanca et Agadir. Royal Air Maroc vise une flotte de 200 appareils à l'horizon 2037. Il ne s'agit pas de projets conditionnels ; ce sont des engagements de capitaux publics dont les calendriers de construction sont déjà en cours d'exécution. La SMIT s'est fixé l'objectif de porter la part des IDE dans l'investissement touristique de 20 % à 30 % d'ici 2026.

Analyse régionale et positionnement sur la chaîne de valeur

Marrakech-Safi : marché cœur à rendement élevé avec risque de saturation

Marrakech-Safi demeure la région touristique dominante du Maroc en termes d'arrivées, de recettes et de notoriété de marque. La ville de Marrakech capte à elle seule une part disproportionnée des nuitées internationales, et la région bénéficie d'un parc hôtelier dense, d'un aéroport international bien connecté et d'une programmation culturelle permanente. Les forces de la chaîne de valeur se concentrent sur l'hébergement de luxe, le tourisme culturel et, de manière croissante, les plateformes de tourisme expérientiel et numérique. Les grandes enseignes hôtelières internationales y maintiennent des établissements phares ; la région a servi de principal point d'entrée pour les investissements hôteliers en provenance du Golfe et d'Europe.

Le problème de concentration est bien documenté. La Ministre du Tourisme Fatim-Zahra Ammor a explicitement identifié la concentration géographique des arrivées comme un défi stratégique nécessitant une correction politique. La part de Marrakech dans le total des arrivées nationales, bien que bénéfique pour les taux d'occupation et le rendement, limite la capacité du Maroc à développer son PIB touristique sans engendrer congestion, pression sur les prix immobiliers et stress sur le patrimoine bâti. Les subventions de la Charte de l'Investissement et de GoSiyaha sont techniquement disponibles à Marrakech-Safi, mais l'allocation prioritaire des incitations par la SMIT favorise de plus en plus les destinations secondaires. Pour les investisseurs, Marrakech reste le marché le plus rémunérateur pour l'hébergement de luxe et boutique, mais présente des barrières à l'entrée concurrentielles, des coûts fonciers élevés et une priorisation de subventions moindre. Le segment des loisirs et du divertissement est sous-développé par rapport à la base de visiteurs, ce qui crée une opportunité spécifique pour les parcs à thèmes, complexes de loisirs et centres de divertissement nocturne destinés à un public disposant actuellement d'options limitées de dépenses hors hébergement et restauration.

Souss-Massa (littoral d'Agadir) : envergure, accès aéroportuaire et demande annualisée

La région du Souss-Massa, centrée sur Agadir et son corridor côtier atlantique, offre l'environnement d'investissement touristique le plus aisément extensible du Maroc. L'aéroport Agadir Al Massira fait l'objet de travaux d'extension dans le cadre du programme national de capacité aéroportuaire. La région bénéficie d'une saison touristique longue par rapport aux autres destinations marocaines, avec un trafic charter européen significatif durant les mois d'hiver et une demande domestique en croissance. L'infrastructure balnéaire est bien établie mais partiellement vieillissante, créant une opportunité de conversion et de montée en gamme parallèlement au développement greenfield.

Le positionnement sur la chaîne de valeur comprend l'hébergement milieu et haut de gamme, les complexes balnéaires et de villégiature, le divertissement aquatique, l'écotourisme (notamment dans le corridor du Parc National de Souss-Massa et la Réserve de Biosphère de l'Arganeraie) et une capacité MICE émergente. Agadir a été identifiée par la SMIT comme destination prioritaire pour les complexes de loisirs et de divertissement, précisément parce que l'offre existante est fortement concentrée sur les hôtels balnéaires tout-compris sans programmation complémentaire de divertissement ou d'animation culturelle. La subvention GoSiyaha de 35 % pour l'animation est directement pertinente ici, les projets visant à prolonger la durée de séjour par la diversification du divertissement s'inscrivant exactement dans les objectifs du programme. L'accès aux infrastructures est solide : liaison autoroutière vers Marrakech (environ 2h30), aéroport en expansion et accès portuaire. Les obstacles à l'investissement incluent l'acquisition foncière pour les projets greenfield, qui nécessite des conventions d'investissement avec la SMIT pour les parcelles côtières domaniales assorties de calendriers stricts de livraison des constructions. La saisonnalité, bien que moins prononcée qu'au nord du Maroc, reste un facteur ; les segments MICE et bien-être offrent un correctif partiel.

Tanger-Tétouan-Al Hoceïma : proximité européenne, croissance MICE et tourisme portuaire

La région septentrionale de Tanger-Tétouan-Al Hoceïma occupe un positionnement singulier dans le paysage de l'investissement touristique marocain. Tanger se situe à 14 kilomètres de l'Espagne, de l'autre côté du détroit de Gibraltar, desservie par des liaisons ferry et un aéroport international en expansion. Le port Tanger Med, l'un des plus grands ports à conteneurs d'Afrique, génère une demande de voyages d'affaires. L'offre touristique de la région comprend les loisirs côtiers (plages méditerranéennes d'Al Hoceïma à Fnideq), le tourisme culturel (la médina de Tanger, la vieille ville classée UNESCO de Tétouan) et une demande MICE émergente liée à la zone économique élargie de Tanger.

L'infrastructure MICE de Tanger se développe mais reste sous-dimensionnée par rapport à sa base de voyageurs d'affaires. Les centres de congrès et de conférences capables d'accueillir des événements internationaux d'envergure sont limités. La Coupe du Monde amènera des matchs et des spectateurs dans le nord du Maroc, générant des investissements directs en infrastructures et des actifs de legs post-événement. L'investissement hôtelier dans les catégories 4 et 5 étoiles s'est accéléré, avec l'entrée ou l'expansion de plusieurs enseignes internationales. Al Hoceïma, plus à l'est le long de la Méditerranée, reste un marché à un stade précoce avec un potentiel significatif en écotourisme et hébergement boutique, bien qu'elle souffre de contraintes d'accessibilité (liaisons aériennes internationales directes limitées). L'investissement dans le corridor tangérois bénéficie du soutien du CRI (Centre Régional d'Investissement), de la proximité des marchés émetteurs européens et de l'intérêt stratégique du gouvernement pour un rééquilibrage du tourisme en dehors de l'axe Marrakech-Agadir.

Oriental et Atlantique Sud (Dakhla-Laâyoune-Sakia El Hamra) : avantage de premier entrant sur des marchés côtiers vierges

La région de l'Oriental (centrée sur Oujda, Saïdia et Nador) et le littoral atlantique sud (Dakhla, Laâyoune) représentent les géographies d'investissement touristique les plus émergentes du Maroc. Dakhla, en particulier, a suscité un intérêt marqué tant de la part d'investisseurs souverains du Golfe que d'opérateurs européens de tourisme d'aventure. La ville offre un environnement lagunaire adapté aux sports nautiques (kitesurf, planche à voile), un climat chaud toute l'année et un profil côtier ayant suscité des comparaisons avec les phases initiales de développement balnéaire dans le Golfe et en Afrique de l'Est.

L'investissement étatique à Dakhla s'accélère. Les projets d'infrastructure comprennent l'extension de l'aéroport, l'amélioration des accès routiers et le développement portuaire. Le gouvernement a exprimé un intérêt explicite pour attirer des capitaux du Golfe dans le corridor de Dakhla en vue de développements mixtes de villégiature et de loisirs. Le positionnement écotouristique et d'aventure de la région s'inscrit dans le volet de soutien à la croissance verte de GoSiyaha. Les risques d'investissement sont cependant significatifs : infrastructure d'accueil existante limitée, distances importantes par rapport aux principaux marchés émetteurs européens (bien que des vols directs depuis certaines villes européennes opèrent en saison), contraintes de disponibilité de main-d'œuvre et coûts logistiques pour les matériaux de construction. La région de l'Oriental (Saïdia, Nador) présente des défis similaires de marché émergent, bien que l'infrastructure balnéaire et la marina de Saïdia aient bénéficié de phases d'investissement antérieures. Pour les investisseurs disposant d'un appétit pour le risque adapté et d'un horizon de 7 à 10 ans, ces régions offrent un positionnement de premier entrant dans des marchés où l'investissement étatique précède le capital privé, une dynamique susceptible de créer de la valeur pour les premiers entrants disposés à structurer leur projet autour des instruments de subvention disponibles.

Investissement hôtelier au Maroc et capacité d'hébergement

Le secteur de l'hébergement constitue le premier segment d'investissement dans le tourisme marocain, et le déficit de capacité reste substantiel. La capacité litière totale a dépassé 304 000 lits fin 2025 (SMIT, décembre 2025), mais atteindre l'objectif 2030 de 150 000 nouvelles chambres d'hôtel implique une accélération significative du rythme de développement. Plus de 150 enseignes hôtelières internationales opèrent actuellement au Maroc. Le pipeline de développement greenfield est concentré sur Marrakech, Agadir et Tanger, bien que la SMIT oriente activement l'investissement vers Fès, Essaouira, Dakhla et la côte méditerranéenne.

La Charte de l'Investissement offre une contribution financière pouvant atteindre 30 % pour les projets hôteliers éligibles structurés via des conventions avec la SMIT. La subvention GoSiyaha de 30 % pour l'hébergement (investissements de 1 à 10 millions de MAD) cible l'hébergement de petite et moyenne taille, incluant hôtels boutique, maisons d'hôtes et éco-lodges. Le Fonds Cap Hospitality s'adresse à un segment entièrement différent : l'acquisition et la réhabilitation d'établissements classés existants, avec des prêts de 3 à 100 millions de MAD à taux bonifiés par l'État. Pour les investisseurs en hôtellerie milieu et haut de gamme, la combinaison des subventions de la Charte de l'Investissement, des exonérations de TVA, des exonérations douanières et des subventions directes de la SMIT crée un empilement d'incitations susceptible de réduire matériellement les besoins en fonds propres lorsque la structuration est correctement menée.

Les profils types d'investisseurs dans le développement hôtelier incluent les fonds souverains du Golfe (avec une préférence pour les propriétés de luxe et de villégiature), les groupes hôteliers internationaux se développant via des contrats de gestion, les fonds de capital-investissement européens ciblant les marques milieu de gamme et lifestyle, et les family offices marocains déployant des capitaux sur les marchés régionaux. Les barrières à l'entrée varient selon le segment : les projets greenfield de luxe nécessitent des conventions d'investissement avec la SMIT et sont soumis à des processus d'attribution foncière assortis d'engagements de calendrier de livraison ; les projets boutique et de conversion présentent une intensité capitalistique moindre mais requièrent une navigation réglementaire soigneuse.

Projets de divertissement et complexes de loisirs au Maroc

Le divertissement et les loisirs constituent le segment le plus structurellement sous-approvisionné du tourisme marocain. La SMIT a identifié ce déficit de manière explicite. Son PDG Imad Barrakad a déclaré en octobre 2024 que l'agence cible les parcs à thèmes, parcs de loisirs, centres aquatiques, centres de divertissement et de jeux, ainsi que les stations balnéaires comme catégories prioritaires de nouveaux investissements. La justification est économique : la durée moyenne de séjour et la dépense par visiteur au Maroc sont contraintes par l'éventail limité d'options de divertissement payant en dehors de l'hébergement et de la restauration. Prolonger le séjour moyen d'une seule nuitée grâce à la diversification du divertissement génère des recettes incrémentales significatives sur l'ensemble de la chaîne de valeur touristique.

La subvention GoSiyaha de 35 % pour les projets d'animation touristique soutient directement ce segment. Elle s'applique aux investissements de 1 à 10 millions de MAD couvrant parcs de divertissement, attractions culturelles, centres d'activités d'aventure et installations de tourisme expérientiel. La SMIT a investi dans plus de 1 500 projets d'animation et d'expériences depuis le lancement de la feuille de route 2023-2026 (SMIT, décembre 2025), ce qui témoigne à la fois de l'ampleur du déficit et de l'engagement institutionnel à le combler. Pour les investisseurs internationaux, le segment du divertissement présente plusieurs caractéristiques : une densité concurrentielle inférieure à celle du développement hôtelier, un soutien gouvernemental explicite, un alignement avec la stratégie de diversification de la demande et des conditions de subvention relativement favorables. L'intensité capitalistique varie considérablement, de 5 à 10 millions de MAD pour des opérations de tourisme d'aventure à 500 millions de MAD ou plus pour des parcs à thèmes à grande échelle. Les profils de marge dans le divertissement tendent à être supérieurs à ceux de l'hébergement une fois le taux de fréquentation stabilisé atteint, bien que les investissements de pré-exploitation et les périodes de montée en puissance soient plus longs.

Ce segment s'articule particulièrement bien avec la préparation de la Coupe du Monde 2030. L'afflux attendu de 2 à 3 millions de visiteurs supplémentaires durant la période du tournoi générera une demande concentrée de divertissement hors matchs. Après l'événement, les actifs de divertissement conçus pour une utilisation annualisée conservent mieux leur valeur que les infrastructures sportives mono-usage.

Infrastructure MICE : congrès, expositions et tourisme d'affaires

Le segment MICE (réunions, incentives, congrès, expositions) du Maroc est sous-développé par rapport à la base d'arrivées du pays et à son positionnement de deuxième destination africaine pour les IDE touristiques. Si Marrakech accueille des conférences internationales et que Casablanca connaît une demande croissante de tourisme d'affaires, les centres de congrès et installations dédiées répondant aux standards internationaux restent limités en dehors de quelques établissements phares. Tanger et Agadir manquent d'infrastructures MICE dédiées à l'échelle requise pour attirer des événements internationaux majeurs de manière régulière.

La Coupe du Monde accélérera le développement de l'infrastructure MICE à travers des enceintes de stades conçues pour une reconversion post-événement en espaces polyvalents d'événementiel et d'exposition. Toutefois, l'investissement privé en MICE au-delà des enceintes de stades est nécessaire pour capter l'opportunité du tourisme d'affaires post-2030. La SMIT a inclus les centres d'exposition et les installations de congrès dans ses catégories d'investissement prioritaires. Pour les investisseurs, l'infrastructure MICE offre une moindre exposition à la saisonnalité que le tourisme balnéaire ou de villégiature, une économie de visiteurs récurrents plus favorable et un alignement avec le rôle croissant du Maroc en tant que pays hôte de sommets continentaux africains, de salons professionnels et de rassemblements d'entreprises. Les modèles d'entrée incluent le développement de centres de congrès autonomes, les projets hôteliers intégrant une composante MICE et les complexes événementiels polyvalents combinant conférence, exposition et divertissement.

Écotourisme, tourisme d'aventure et expériences culturelles

La diversité géographique et culturelle du Maroc soutient une offre différenciée d'écotourisme et de tourisme d'aventure. Le Haut Atlas, les circuits sahariens, les côtes atlantique et méditerranéenne et les villes classées au patrimoine mondial de l'UNESCO (Fès, Essaouira, Meknès, Tétouan) fournissent la matière première. La lagune de Dakhla est devenue une destination de sports nautiques reconnue mondialement. La Réserve de Biosphère de l'Arganeraie et plusieurs parcs nationaux offrent des cadres pour le développement du tourisme de nature.

GoSiyaha inclut un volet de soutien à la croissance verte spécifiquement conçu pour les projets d'écotourisme. La subvention de 35 % pour l'animation s'applique aux projets de tourisme d'aventure et de nature dans la fourchette de 1 à 10 millions de MAD. La demande croissante des voyageurs européens et du Golfe pour un tourisme expérientiel et orienté durabilité s'inscrit dans ce segment. Les barrières à l'entrée sont relativement basses par rapport au développement hôtelier ou de divertissement, bien que la rentabilité dépende du volume de visiteurs et de l'extension saisonnière. L'agritourisme et les plateformes d'expériences culturelles, connectant les visiteurs aux productions agricoles locales, aux traditions artisanales et au patrimoine culinaire, représentent un segment adjacent en croissance avec une demande internationale montante et un alignement avec les objectifs de développement rural du Maroc.

Technologies touristiques et plateformes numériques

La SMIT a intégré un mandat de digitalisation dans la feuille de route 2023-2026. L'infrastructure de réservation, les systèmes de gestion de destination, l'analytique visiteurs et les plateformes de marketing numérique sont ciblés pour une mise à niveau. Le segment Airbnb et hébergement alternatif a connu une croissance significative au Maroc, notamment à Marrakech et Essaouira, créant à la fois une pression concurrentielle sur l'hôtellerie traditionnelle et de nouvelles opportunités pour les technologies de gestion immobilière, d'expérience client et de conformité réglementaire.

Pour les investisseurs technologiques et les opérateurs de plateformes, l'opportunité est structurelle : le secteur touristique marocain se digitalise rapidement mais de manière inégale, avec des lacunes significatives en gestion d'inventaire en temps réel, tarification dynamique et réservation intégrée d'expériences. L'intensité capitalistique est inférieure à celle des segments d'infrastructure physique, mais la monétisation dépend de l'atteinte d'une taille critique dans un marché fragmenté de petits opérateurs. Les investisseurs dans ce segment devraient considérer la manière dont les plateformes technologiques s'articulent avec la pratique d'innovation de Smart.by, notamment en matière de gestion de destination et de cadres de reporting en durabilité.

Environnement réglementaire et architecture incitative

Le Maroc autorise la détention à 100 % par des capitaux étrangers dans les entreprises touristiques privées. Aucune restriction de nationalité ne s'applique à l'investissement dans le cadre de la Charte de l'Investissement 2022. L'acquisition foncière pour les projets touristiques impliquant des terrains domaniaux ou publics nécessite des conventions d'investissement avec la SMIT, incluant des programmes de construction approuvés et des engagements de calendrier de livraison. Le non-respect des délais de construction peut entraîner l'annulation de l'attribution foncière. Ce mécanisme protège contre la spéculation foncière mais impose une discipline d'exécution aux investisseurs.

L'architecture incitative pour l'investissement touristique au Maroc est structurée en plusieurs niveaux :

• Charte de l'Investissement 2022 : Contribution financière pouvant atteindre 30 % de la valeur éligible du projet ; exonération de TVA de 36 mois sur les biens d'équipement acquis localement ; exonération des droits de douane de 36 mois sur les équipements importés. Applicable aux projets touristiques via les conventions d'investissement SMIT.
• Programme GoSiyaha (Maroc PME, 2024-2026) : Subvention à l'investissement de 35 % pour les projets d'animation touristique et de divertissement ; 30 % pour l'hébergement associé. Fourchette d'investissement de 1 à 10 millions de MAD. Volet d'assistance technique pour la préparation de projet. Volet de croissance verte pour l'écotourisme. Environ 700 places de bénéficiaires restantes fin 2025. Le programme clôture fin 2026.
• Subvention directe SMIT : Jusqu'à 30 % de la valeur de l'investissement pour les projets touristiques éligibles hors cadre GoSiyaha.
• Fonds Cap Hospitality : Prêts bancaires de 3 à 100 millions de MAD avec prise en charge des intérêts par l'État ; maturité maximale de 12 ans ; différé de remboursement jusqu'à 2 ans. Destiné spécifiquement à l'acquisition ou la réhabilitation d'établissements touristiques classés existants.
• Rapatriement des bénéfices : Entièrement autorisé pour les transactions courantes depuis 2018 (Bank Al-Maghrib). Le régime de change marocain permet le libre transfert des dividendes, frais de gestion et plus-values de cession, sous réserve de la documentation standard auprès des banques intermédiaires agréées.
• Centres Régionaux d'Investissement (CRI) et Sociétés de Développement Régional (SDR) : Fournissent des structures incitatives régionales complémentaires, la facilitation de l'accès au foncier et un accompagnement administratif pour les projets d'investissement au niveau régional.

Les taux d'impôt sur les sociétés au Maroc suivent le régime général : un barème progressif s'applique aux entreprises nationales, avec des taux variant par tranche de résultat fiscal imposable. Des exonérations spécifiques au tourisme peuvent s'appliquer dans les zones de développement désignées, mais les taux en vigueur et les exonérations spécifiques par zone doivent être confirmés auprès de la Direction Générale des Impôts, les barèmes ayant été ajustés dans les lois de finances récentes [DATA GAP — VERIFY : vérifier le barème actuel de l'IS et toute exonération spécifique au tourisme par zone pour 2025-2026].

En contexte comparatif, l'offre incitative combinée du Maroc se positionne favorablement face aux pairs régionaux. L'Égypte propose des incitations en zones d'investissement mais avec une navigation réglementaire plus complexe. La Tunisie offre des structures incitatives mais fait face à un élan de croissance touristique moindre. Le Kenya cible l'investissement touristique via des Zones Économiques Spéciales mais avec des instruments de subvention moins matures pour les projets de petite et moyenne taille. L'Espagne, en tant que co-organisatrice de la Coupe du Monde 2030, offre un accès sophistiqué aux marchés de capitaux mais ne dispose pas de l'intensité de subventions disponibles au Maroc pour le développement touristique greenfield. Le positionnement du Maroc comme deuxième destination africaine pour les IDE touristiques (SMIT / ONU Tourisme, 2024) reflète cet environnement incitatif compétitif combiné à la stabilité politique, la proximité géographique avec l'Europe et l'amélioration de la connectivité aérienne.

Facteurs de risque pour les investisseurs

Concentration géographique des arrivées. Marrakech capte une part disproportionnée des arrivées de touristes internationaux au Maroc. Cette concentration crée une pression sur les prix, une tension de surtourisme sur les actifs patrimoniaux et une vulnérabilité à tout choc affectant une destination unique. La Ministre Ammor l'a cité explicitement comme un défi stratégique. L'atténuation est active : l'allocation incitative de la SMIT privilégie de plus en plus les destinations secondaires (Agadir, Fès, Dakhla, Tanger, Essaouira). La Feuille de Route Touristique 2023-2026 inclut un mandat spécifique de redistribution des flux touristiques. Pour les investisseurs, cela signifie que les projets hors Marrakech peuvent accéder à des conditions de subvention plus favorables, mais aussi que la prime de rendement de Marrakech reflète une concentration réelle de la demande qui ne devrait pas se dissiper dans l'horizon d'investissement considéré.

Soutenabilité de la demande post-événement. L'objectif 2030 de 150 000 nouvelles chambres d'hôtel soulève une question légitime sur la surcapacité post-Coupe du Monde. Si le parc de chambres est conçu principalement pour absorber la demande de l'année événementielle sans viabilité de la demande à l'année, les investisseurs font face à un risque d'occupation à partir de 2031. Oxford Economics Africa et DLA Piper ont explicitement signalé ce risque dans des analyses publiées. Atténuation : la SMIT insiste sur des exigences de conception polyvalente dans les conventions d'investissement, la diversification des marchés émetteurs non-européens (ciblant notamment les marchés africains et du Golfe) et l'intégration de composantes divertissement/MICE pour soutenir la demande annualisée. Les investisseurs devraient soumettre leurs modèles financiers à des tests de résistance sur des scénarios conservateurs d'occupation post-2030.

Risque d'infrastructure et d'exécution. Les zones touristiques greenfield, en particulier au nord et au sud, impliquent des transferts fonciers de l'État conditionnés par des conventions d'investissement assorties de délais stricts de construction. Le non-respect des calendriers de livraison expose à l'annulation de l'attribution foncière. Ce mécanisme discipline l'exécution mais crée également un risque pour les investisseurs confrontés à des retards de construction, des blocages d'autorisation ou des perturbations de la chaîne d'approvisionnement. Les zones greenfield du nord et du sud sont des développements pilotés par l'État avec des calendriers dictés par des objectifs de politique publique, et non par la seule dynamique de marché.

Saisonnalité et volatilité de la demande. Les marchés touristiques côtiers au Maroc sont fortement saisonniers, avec une demande charter européenne concentrée d'octobre à avril (côte atlantique) et de juin à septembre (côte méditerranéenne). Les taux d'occupation hors saison haute peuvent chuter de manière significative. Les segments MICE, tourisme culturel et divertissement offrent des correctifs partiels, mais les investisseurs dans des actifs purement balnéaires devraient modéliser la saisonnalité de manière explicite.

Exposition au risque de change. Le dirham marocain (MAD) est partiellement arrimé à un panier euro/dollar américain. La convertibilité du compte courant est effective depuis 2018, et Bank Al-Maghrib a procédé à un élargissement progressif de la bande de fluctuation. Le flottement libre n'est pas encore mis en œuvre. Les investisseurs percevant des revenus en MAD et reportant en USD ou EUR font face à un risque de change, bien que l'arrimage partiel limite la volatilité par rapport aux devises africaines en flottement libre. Un approfondissement de la libéralisation est prévu mais a progressé avec prudence.

Dépendance aux subventions et expiration des programmes. GoSiyaha clôture fin 2026. Les investisseurs qui entrent après l'expiration du programme perdent l'accès à la subvention de 35 % pour l'animation et à la subvention de 30 % pour l'hébergement. La Charte de l'Investissement et les subventions directes de la SMIT resteront disponibles après 2026, mais le volet GoSiyaha ciblant spécifiquement les projets de divertissement et d'hébergement de petite et moyenne taille est borné dans le temps. En outre, GoSiyaha et les programmes de subvention connexes dépendent de l'allocation budgétaire annuelle ; un resserrement budgétaire pourrait limiter les renouvellements de programmes futurs.

Déficits de main-d'œuvre qualifiée. Le secteur touristique emploie directement 880 000 personnes (Ministère du Tourisme / Xinhua, 2026). L'objectif de 150 000 nouvelles chambres d'hôtel implique un besoin de dizaines de milliers de travailleurs supplémentaires dans l'hôtellerie, couvrant l'entretien, la restauration, la réception, la gestion et les opérations spécialisées de divertissement. La capacité de formation hôtelière du Maroc est sous tension. Les investisseurs dans des segments à forte intensité de main-d'œuvre (grands hôtels, complexes de loisirs) devraient intégrer les coûts de recrutement et de formation dans l'économie de leur projet.

Pression budgétaire. La dette publique brute du Maroc a augmenté, et l'engagement de 42 milliards de MAD d'infrastructure pour la Coupe du Monde s'ajoute aux obligations budgétaires. La Ligne de Crédit Flexible du FMI a été renouvelée en 2024, reflétant la confiance internationale persistante mais aussi l'ampleur des besoins de financement extérieur. Un risque de resserrement budgétaire post-2030 pourrait affecter le renouvellement des programmes de subventions, le co-investissement en infrastructures publiques et le rythme de la réforme réglementaire. Les investisseurs avec une exposition de long terme devraient surveiller la trajectoire budgétaire du Maroc parallèlement aux dynamiques sectorielles.

Recommandations stratégiques pour les investisseurs internationaux

Calendrier et fenêtre de subvention. L'expiration de GoSiyaha fin 2026 crée une fenêtre de subvention définie et non-renouvelable. Les investisseurs qui engagent des capitaux et soumettent des dossiers de projet conformes avant la fin 2026 peuvent accéder aux subventions de 35 % pour l'animation et de 30 % pour l'hébergement à travers le programme. Environ 700 places de bénéficiaires restent disponibles. Il s'agit d'une incitation structurelle, bornée dans le temps, qui réduit matériellement les besoins en fonds propres pour les projets éligibles. Tout retard au-delà de 2026 ferme l'accès à cet instrument spécifique.

Choix de la structure d'entrée. Les joint-ventures avec des opérateurs marocains établis sont recommandées pour les actifs patrimoniaux, culturels et agritouristiques, où la connaissance locale, les relations communautaires et la familiarité réglementaire créent de la valeur. Les structures greenfield en pleine propriété étrangère conviennent davantage aux complexes de divertissement et de loisirs, où la propriété intellectuelle opérationnelle et le contrôle de marque justifient la détention exclusive. L'acquisition d'établissements classés existants via le circuit Cap Hospitality (3 à 100 millions de MAD, intérêts pris en charge par l'État, maturité de 12 ans) offre une voie d'entrée alternative avec un risque d'exécution inférieur à celui de la construction neuve, en particulier dans les marchés établis de Marrakech, Fès et Agadir.

Priorisation régionale. Agadir et le Souss-Massa offrent la meilleure combinaison d'envergure, d'accès aéroportuaire, de demande annualisée et de disponibilité de subventions pour l'investissement hôtelier et de divertissement. Tanger propose la proximité des marchés émetteurs européens, une demande MICE croissante et la dynamique de préparation de la Coupe du Monde. Dakhla et le corridor atlantique sud offrent un avantage de premier entrant dans un marché côtier vierge bénéficiant d'un intérêt explicite de l'État et des investisseurs du Golfe, mais avec un risque d'exécution plus élevé. Marrakech reste le marché le plus rémunérateur pour l'hébergement de luxe et boutique mais fait face à des barrières concurrentielles à l'entrée, un risque de saturation et une priorisation de subventions moindre par la SMIT. Les investisseurs devraient aligner le choix régional sur leur appétit pour le risque, leur structuration capitalistique et leur segment cible.

Structuration du capital. Les structures de financement mixte combinant les subventions de la Charte de l'Investissement (jusqu'à 30 %), les subventions GoSiyaha (35 % animation / 30 % hébergement) et la dette Cap Hospitality (intérêts pris en charge par l'État) peuvent réduire les besoins en fonds propres de 40 à 55 % pour les projets éligibles. Ce n'est pas un exercice théorique : cela requiert une structuration précise du dossier de projet pour qualifier sous plusieurs programmes cumulables sans double-comptabilisation des coûts éligibles. Le séquençage par phases de la construction, aligné sur les conventions de livraison SMIT, permet aux investisseurs de démontrer leur capacité d'exécution avant d'engager la totalité du capital.

Stratégie de négociation institutionnelle. La SMIT agit comme interface institutionnelle principale pour l'investissement touristique au Maroc. L'AMDIE apporte un soutien complémentaire pour les investissements directs étrangers, et les Centres Régionaux d'Investissement (CRI) facilitent les processus administratifs au niveau régional. Les termes des conventions d'investissement couvrant l'attribution foncière, le décaissement des subventions, les calendriers de construction et les engagements d'exploitation requièrent une négociation experte. La structure de comité public-privé (CPP) de GoSiyaha examine et approuve les dossiers de projet ; les candidatures bien préparées, accompagnées de modèles financiers bancables et de calendriers de mise en œuvre clairs, bénéficient d'un traitement prioritaire. Les investisseurs peu familiers avec les processus institutionnels marocains tirent un bénéfice matériel d'un accompagnement conseil dans cette négociation.

Divertissement et loisirs : fenêtre de timing optimale. Il s'agit du segment le plus structurellement sous-approvisionné du tourisme marocain. Le gouvernement a explicitement signalé sa recherche de parcs à thèmes, parcs de loisirs et installations aquatiques. La subvention GoSiyaha de 35 % pour l'animation soutient directement cette catégorie. L'entrée tant que la subvention est active (avant fin 2026) constitue le timing optimal. Les projets devraient être conçus autour de l'économie d'extension de la durée de séjour : les actifs de divertissement qui ajoutent une nuitée incrémentale au séjour moyen génèrent des revenus sur l'ensemble de la chaîne de valeur (hébergement, restauration, transport, commerce de détail), créant un effet multiplicateur qui soutient les rendements au niveau du projet.

Modèle d'entrée par phases. Phase 1 : projet d'ancrage dans une région prioritaire unique (hébergement ou divertissement), mobilisant les subventions disponibles pour réduire l'exposition en fonds propres et établir un historique opérationnel. Phase 2 : expansion de la plateforme sur d'autres régions, en utilisant la capacité d'exécution démontrée pour obtenir un soutien SMIT complémentaire, des partenariats de marque et des efficiences opérationnelles. Phase 3 : intégration avec les segments MICE, tourisme culturel ou plateformes numériques pour la diversification du rendement et la réduction de l'exposition saisonnière. Cette approche par phases correspond à la préférence institutionnelle marocaine pour les investisseurs qui démontrent leur engagement par l'exécution avant de passer à l'échelle.

Rôle de Smart.by LLC en matière de conseil

Smart.by LLC opère en tant que cabinet de conseil en investissement stratégique, basé à Tanger, ayant facilité le déploiement de plus de 4 milliards de MAD de capitaux dans les secteurs du tourisme, de l'industrie manufacturière, de la logistique, de l'agro-industrie, de l'immobilier et de la transformation numérique au Maroc et en Afrique. Le cabinet accompagne les investisseurs internationaux en matière de stratégie, de structuration du capital, d'études de faisabilité, d'interface avec les pouvoirs publics et d'exécution transactionnelle.

Dans le secteur touristique spécifiquement, Smart.by offre les capacités de conseil suivantes, alignées sur le paysage d'investissement décrit dans cette note :

• Recherche : Dimensionnement du marché touristique, analyse de la demande régionale, cartographie concurrentielle et pré-évaluation de la bancabilité des projets. La fonction recherche de Smart.by produit des analyses de qualité investisseur portant sur la demande site par site, le pipeline d'offre, la dynamique de prix et les facteurs de risque. Services de recherche
• Finance : Structuration du capital intégrant les subventions de la Charte de l'Investissement, les aides GoSiyaha, la dette Cap Hospitality, le soutien direct SMIT et le capital-investissement ou les capitaux institutionnels. Construction de modèles financiers, analyses de sensibilité, documentation investisseurs et accompagnement à la levée de fonds. Services financiers
• Stratégie : Sélection de la structure d'entrée (JV vs. propriété exclusive vs. acquisition), priorisation régionale, feuilles de route de développement par phases, stratégie d'engagement SMIT et gouvernemental, et positionnement concurrentiel. Services de stratégie
• Innovation : Intégration des technologies touristiques, stratégie de plateformes numériques, développement de concepts de divertissement, cadres de durabilité et alignement avec les mandats de digitalisation de la SMIT. Services d'innovation

Le rôle de Smart.by est l'exécution, et non la production de rapports. Le cabinet prépare les dossiers de projet conformes pour les soumissions GoSiyaha et SMIT, structure les demandes de subvention pour maximiser la captation d'aides, négocie les termes des conventions d'investissement avec les contreparties publiques et coordonne l'exécution transactionnelle de la faisabilité au closing financier. Les relations institutionnelles de Smart.by avec la SMIT, Maroc PME, les CRI et l'AMDIE offrent aux investisseurs un accès direct à l'interface gouvernementale nécessaire à l'approbation efficace des projets et au décaissement des incitations.

GoSiyaha clôture fin 2026. Environ 700 places de bénéficiaires restent disponibles. Les investisseurs nécessitant un accompagnement conseil pour préparer des dossiers de projet conformes, structurer des demandes de subvention au titre de GoSiyaha et de la Charte de l'Investissement, négocier des conventions d'investissement avec la SMIT et exécuter le déploiement de capitaux avant l'expiration du programme devraient engager Smart.by dès maintenant. La fenêtre de subvention est définie et non-renouvelable. La préparation de dossiers bancables, de modèles financiers et de soumissions institutionnelles requiert un délai de préparation qui ne peut être comprimé dans les derniers mois de disponibilité du programme.

Références

• Haut-Commissariat au Plan (HCP), Maroc. Comptes nationaux et données sur le PIB touristique, 2024-2025.
• Ministère du Tourisme, de l'Artisanat et de l'Économie Sociale et Solidaire (MTAESS), Maroc. Statistiques des arrivées touristiques, des recettes et de l'emploi, janvier 2026.
• Société Marocaine d'Ingénierie Touristique (SMIT). Données sur la capacité litière, pipeline d'investissement en animation, ciblage des IDE et catégories d'investissement prioritaires. Déclarations du PDG Imad Barrakad, octobre 2024. Données programmatiques, décembre 2025.
• Agence Nationale pour la Promotion de la Petite et Moyenne Entreprise (Maroc PME / ANPME). Détails du Programme GoSiyaha, taux de subvention, nombre de bénéficiaires et calendrier du programme. Lancé en février 2024, mis à jour en juillet 2025.
• Office des Changes, Maroc. Données de distribution sectorielle des IDE, période 2007-2023. Publié en 2024.
• Bank Al-Maghrib. Régime de change, cadre de convertibilité du compte courant, réglementation du rapatriement des bénéfices.
• Agence Marocaine de Développement des Investissements et des Exportations (AMDIE). Charte de l'Investissement 2022, publiée en décembre 2022.
• Banque Mondiale. Prévisions de croissance du PIB marocain, 2025-2026.
• Fonds Monétaire International (FMI). Consultation au titre de l'Article IV pour le Maroc, renouvellement de la Ligne de Crédit Flexible, 2024. Analyse budgétaire et de la dette.
• ONU Tourisme (OMT). Classement du Maroc pour les IDE touristiques en Afrique, données sur les investissements greenfield, 2015-2024.
• World Travel and Tourism Council (WTTC). Analyse de l'impact économique du secteur touristique.
• Agence de presse Xinhua. Couverture du record d'arrivées touristiques au Maroc, janvier 2026.
• DLA Piper. Analyse de la soutenabilité de la demande post-événement et du risque d'investissement hôtelier dans les marchés hôtes de la Coupe du Monde.
• Oxford Economics Africa. Analyse de la capacité touristique et de la demande pour le Maroc.
• Banque Africaine de Développement (BAD). Analyse de l'infrastructure et de l'investissement sectoriel au Maroc.